SCI à l’IS ou à l’IR : Quelle option choisir en 2025 ?
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie fréquemment adoptée par les investisseurs pour structurer leur patrimoine immobilier. L’un des choix les plus déterminants à effectuer est celui du régime fiscal :
- L’imposition sur le revenu (IR), qui permet une transparence fiscale mais peut générer une pression fiscale importante.
- L’imposition sur les sociétés (IS), qui offre une imposition potentiellement plus basse mais entraîne des contraintes de gestion.
Alors, quel régime choisir en 2025 ? Examinons les avantages, les inconvénients et les cas d’usage de chaque option.
SCI à l’IR : Transparence et fiscalité progressive
Avantages
- Simplicité fiscale : Les revenus locatifs sont directement imposés entre les mains des associés selon leur taux marginal d’imposition (TMI).
- Possibilité de déduction des charges : Les intérêts d’emprunt, travaux, assurances et frais de gestion sont déductibles.
- Moins de contraintes comptables : Aucune obligation de tenir une comptabilité commerciale rigoureuse.
- Optimisation en cas de déficit foncier : Si les charges dépassent les loyers perçus, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global des associés (dans la limite de 10 700 € par an).
Inconvénients
- Taux d’imposition potentiellement élevé : Les loyers sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui peut peser lourdement sur la rentabilité si les associés sont dans des tranches d’imposition élevées.
- Aucune capitalisation des revenus : Tous les bénéfices sont imposés même s’ils ne sont pas redistribués.
- Moins adapté aux investissements long terme : En cas de réalisation d’une plus-value à la revente, l’imposition peut être lourde (jusqu’à 36,2 % avec les prélèvements sociaux).
SCI à l’IS : Fiscalité réduite mais contraintes accrues
Avantages
- Taux d’imposition attractif : L’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices et 25 % au-delà, souvent plus avantageux que l’IR.
- Capitalisation des bénéfices : Les revenus peuvent être conservés et réinvestis sans être imposés chez les associés.
- Amortissement comptable : Il est possible d’amortir le bien, ce qui permet de réduire le résultat imposable.
- Optimisation de la répartition des revenus : Possibilité de distribuer des dividendes ou de choisir la rémunération des associés.
Inconvénients
- Plus de contraintes comptables et administratives : Obligation de tenir une comptabilité rigoureuse et de produire un bilan annuel.
- Imposition lourde à la revente : La plus-value immobilière est taxée sur la base du prix de vente déduction faite de la valeur comptable nette du bien (et non sur la différence entre prix d’achat et prix de vente comme à l’IR).
- Taxation des dividendes : Lorsqu’un associé perçoit des dividendes, il est imposé à la flat tax (30 %) ou au barème progressif de l’IR.
Quel choix en fonction de votre situation ?
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Tranches d’imposition faibles | Oui | Non |
| Tranches d’imposition élevées | Non | Oui |
| Investissement locatif à court/moyen terme | Oui | Non |
| Investissement à long terme | Non | Oui |
| Volonté de réinvestir les bénéfices | Non | Oui |
| Régime fiscal simple à gérer | Oui | Non |
| Possibilité d’amortissement | Non | Oui |
| Fiscalité optimisée à la revente | Oui | Non |
Cas concrets
- Couple avec revenus moyens souhaitant un complément de retraite : La SCI à l’IR est plus adaptée, car les revenus locatifs seront imposés progressivement et ils bénéficieront de l’abattement sur les plus-values après 22 ans.
- Chef d’entreprise souhaitant développer un patrimoine immobilier : La SCI à l’IS permet d’optimiser la fiscalité et de réinvestir les bénéfices sans fiscalité immédiate.
- Investisseur envisageant la transmission à ses enfants : La SCI à l’IR peut être plus pertinente en raison de l’abattement progressif sur les plus-values.
Conclusion
Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS repose sur plusieurs facteurs : l’horizon de placement, la situation fiscale des associés et la stratégie à long terme. En 2025, avec l’évolution des réglementations fiscales, une analyse approfondie est indispensable pour faire le bon choix.
Avant de prendre une décision, il est fortement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin d’évaluer l’option la plus pertinente selon votre situation.
