Pinel, Denormandie, Loc’Avantages : que reste-t-il des dispositifs fiscaux pour 2025 ?
Depuis plusieurs années, les investisseurs immobiliers pouvaient compter sur une gamme de dispositifs fiscaux pour alléger leur imposition tout en développant leur patrimoine. Entre le Pinel qui s’éteint lentement, le Denormandie méconnu, et le Loc’Avantages en mutation, 2025 marque une étape charnière. Que reste-t-il concrètement ? Le point complet, à jour des dernières évolutions réglementaires.
1. Le dispositif Pinel : une extinction programmée
➤ Ce qui change en 2025
Depuis 2023, le dispositif Pinel a entamé une sortie progressive. En 2024, seuls les programmes éligibles au Pinel+ (logements exemplaires en termes de qualité d’usage et de performance énergétique) pouvaient encore offrir une réduction d’impôt attractive.
En 2025, le dispositif est officiellement clos pour toute nouvelle acquisition. Toutefois, les contribuables ayant investi avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à son terme (6, 9 ou 12 ans).
➤ Quelles alternatives ?
Les promoteurs s’adaptent, mais le manque de successeur clair au Pinel standard se fait sentir, laissant place à des montages plus personnalisés : nue-propriété, LMNP, ou opérations en déficit foncier.
2. Denormandie : l’alternative oubliée mais encore là
➤ Rappel du fonctionnement
Le Denormandie offre une réduction d’impôt similaire à celle du Pinel, mais s’applique à l’ancien avec travaux, dans des centres-villes éligibles (villes moyennes du plan Action cœur de ville notamment). Il impose que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
➤ En 2025
Bonne nouvelle : le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2025, sans modification majeure. Il reste un outil puissant pour les investisseurs à l’aise avec les rénovations, notamment en zone B2 et C.
Cependant, sa lisibilité reste faible et les zones éligibles limitées. Il nécessite une étude de marché locale rigoureuse pour éviter les mauvaises surprises.
3. Loc’Avantages : vers une redéfinition du logement abordable
➤ Le principe
Mis en place pour inciter les propriétaires à louer à des loyers modérés, le dispositif Loc’Avantages fonctionne via une convention avec l’Anah et donne lieu à une réduction d’impôt (ou « réduction fiscale équivalente ») proportionnelle à l’effort de loyer consenti.
Trois niveaux de loyers existent : Loc 1, Loc 2 et Loc 3, avec ou sans intermédiation locative.
➤ En 2025 : une réforme en vue
Dans un contexte de tension locative, le gouvernement souhaite renforcer Loc’Avantages. Un projet de décret en cours de finalisation prévoit :
- Une simplification des démarches de conventionnement ;
- Une revalorisation des loyers de référence (soumis à débat) ;
- Un recentrage sur les zones les plus tendues (A, A bis, B1) ;
- Des incitations renforcées à l’intermédiation locative, pour sécuriser le paiement des loyers.
En attendant ces arbitrages, le dispositif reste en vigueur, mais il est recommandé de se faire accompagner pour le calibrer au mieux, notamment sur le plan fiscal.
4. Quelle stratégie pour l’investisseur en 2025 ?
Avec la disparition du Pinel, l’investisseur doit composer avec un nouveau paysage :
- Le neuf devient moins attractif fiscalement, sauf les dispositifs destinés à la résidence principale
- L’ancien avec travaux retrouve sa place centrale, notamment via le Denormandie, le déficit foncier ou la location meublée (avec amortissement).
- Loyers abordables et engagement social prennent de l’importance avec Loc’Avantages et les logiques d’intermédiation.
La clé : raisonner au cas par cas, selon l’objectif (revenu, revente, transmission), le niveau d’imposition et la localisation.
Conclusion
Les grands dispositifs fiscaux immobiliers ne disparaissent pas totalement en 2025, mais ils changent de visage. Fin du Pinel classique, prolongation du Denormandie, et renouveau attendu pour Loc’Avantages : les opportunités demeurent, à condition d’adopter une approche plus fine, personnalisée… et accompagnée.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. Il est recommandé de consulter un professionnel avant toute prise de décision financière.
