Pourquoi investir en LMNP
Le LMNP, le dispositif d’investissement « à la mode » mais que signifie-il?
Autrement connu comme Loueur Meublé Non Professionnel, le LMNP est avant tout un dispositif fiscal. Celui-ci permet une réduction d’impôts en contrepartie d’un achat d’un bien immobilier neuf ou ancien à condition de le louer meublé. Afin de bénéficier de ce dispositif, le total des revenus locatifs annuels se doit d’être inférieur à 23K€.
Il existe alors 3 dispositifs fiscaux possibles : le Micro-Bic, le réel simplifié et le Censi-Bouvard. Chaque régime fiscal accessible grâce au statut de LMNP a ses spécificités et offre des bénéfices qui correspondent plus ou moins à chaque profil d’investisseur. Le micro-bic permet un abattement forfaitaire de 50%, le régime réel quant à lui permet d’amortir la valeur du bien et de son mobilier et enfin, le Censi-Bouvard propose des réductions d’impôts lorsque l’investissement concerne une résidence de service. Or, ce dernier dispositif se termine au 31 décembre 2022.
Les conditions
- les biens concernés doivent être meublés obligatoirement.
- Les revenus annuels doivent impérativement être inférieurs à 23K€
- La somme perçue ne doit pas excéder 50% des revenus totaux du ménage
Pour rappel, investir en LMNP représente un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
Les avantages et les inconvénients
- Réduction d’impôt
- Récupération de la TVA (si investissement en résidence avec services, loi Censi Bouvard)
- Constitution d’un patrimoine
- L’amortissement du bien
- La rentabilité de la location meublée
- Le calcul de la plus-value lors de la revente
- La flexibilité du dispositif
Il s’agit par conséquent d’un dispositif permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
Les inconvénients quant à eux se résument à :
- notamment la difficulté à trouver un locataire ce qui peut engendre un risque de non-renouvellement du bail.
- prendre en considération que la valeur de l’investissement n’est pas définie selon l’évolution du marché mais plutôt en fonction de l’évolution des taux d’intérêt – principalement lorsque les investissements concernent les résidence de service dans le cadre d’un dispositif Censi-Bouvard.
Quels types de biens?
Il est possible de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel dans deux situations : la location meublée classique ou la location meublée saisonnière et de tourisme.
L’investissement peut être un bien acheté neuf mais aussi un bien ancien (LMNP occasion). L’avantage de l’ancien concerne souvent l’emplacement privilégié ce qui est de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.
Par ailleurs, il faut savoir qu’un investissement dans l’ancien ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont déjà connus au préalable. Si l’investissement se situe dans un immeuble déjà livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.
En ce qui concerne le neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, qui répond aux dernières normes techniques et environnementales : ce qui est généralement plus attractif pour les locataires potentiels. Aucuns travaux de rénovation ne sont nécessaires. En outre, financièrement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires sont moins importants que pour de l’ancien (autour de 8,5% dans l’ancien).
Pour savoir comment investir en LMNP et connaitre toutes les modalités (déclaration, récupération de la TVA, l’investissement en résidence de service, la flexibilité du dispositif, la fiscalité, etc.),
