Déficit foncier

De quoi on parle ?

L’investissement en déficit foncier est une stratégie fiscale qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de déduire les travaux de rénovation réalisés sur un bien locatif de leurs revenus fonciers. Le déficit foncier se crée lorsque les charges liées au bien (principalement les travaux) dépassent les revenus locatifs générés. Ce dispositif s’applique aux biens immobiliers non meublés et soumis au régime fiscal des revenus fonciers. L’objectif principal est de réduire voire effacer l’impôt sur les revenus fonciers, tout en valorisant le bien.

Quel budget ?

L’investissement en déficit foncier est accessible à un large éventail de budgets, mais il est particulièrement intéressant pour les investisseurs disposant de capacités financières suffisantes pour acheter et rénover des biens anciens nécessitant des travaux. Typiquement, l’achat d’un bien éligible à ce dispositif se situe dans une fourchette de 100 000 à 500 000 € selon la localisation et l’état du bien. À cela s’ajoute un budget travaux, qui peut représenter 20 à 50 % du montant total de l’investissement. Le montant des travaux est capital pour maximiser l’avantage fiscal.

Quels objectifs ?

L’objectif principal de ce type d’investissement est fiscal. Le déficit foncier permet de réduire les impôts sur les revenus fonciers et, le cas échéant, une partie de l’impôt sur le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an.

 La limite annuelle d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers est rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique.
Ces travaux doivent permettre à un bien qualifié de passoire thermique de passer d’une classe énergétique E, F ou G de l’audit énergétique, à une classe A, B, C ou D..

Ce levier est particulièrement attractif pour les investisseurs ayant déjà plusieurs biens immobiliers locatifs et souhaitant optimiser leur fiscalité.

En plus de cet avantage fiscal, l’investisseur vise également à valoriser le bien immobilier grâce aux travaux effectués, et ainsi espérer une plus-value à la revente ou une hausse des loyers. Enfin, l’objectif peut aussi être la constitution d’un patrimoine immobilier à moyen ou long terme, tout en profitant des revenus complémentaires issus de la location.

Pour qui ?

L’investissement en déficit foncier s’adresse principalement à :

1. Les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers importants et qui cherchent à les réduire.
2. Les contribuables fortement imposés, car plus le taux d’imposition est élevé, plus l’avantage fiscal sera conséquent. On considère qu’il n’est pas pertinent d’étudier le déficit foncier lorsque le taux marginal est inférieur à 30%.
3. Les particuliers disposant d’une bonne capacité d’épargne pour financer l’achat et les travaux.
4. Les amoureux de l’immobilier ancien, qui sont prêts à s’investir dans des projets de rénovation.

C’est donc un dispositif avantageux pour ceux qui cherchent à allier optimisation fiscale et investissement immobilier de long terme.

Secteur

Le choix du secteur est déterminant pour la réussite d’un investissement en déficit foncier. Les biens à rénover sont souvent situés dans des centres-villes historiques ou dans des quartiers en pleine réhabilitation. Les zones à forte demande locative, comme les grandes agglomérations, les villes étudiantes ou les secteurs touristiques, offrent de belles opportunités.

Les villes moyennes en expansion, où les prix d’achat sont encore abordables, constituent également des cibles intéressantes pour ce type d’investissement. Il est essentiel de bien se renseigner sur les perspectives de valorisation du quartier ou de la ville avant d’investir.

Cependant, à l’inverse des dispositifs Pinel ou Denormandie, aucunes contraintes de localisation n’est imposée.

Notre conseil

L’investissement en déficit foncier peut être très intéressant, mais il exige une bonne préparation et une étude approfondie. Voici quelques conseils pour optimiser cette stratégie :

• Choisir le bon bien : Préférez les biens à rénover situés dans des zones où la demande locative est forte. Cela facilitera la mise en location et garantira des revenus réguliers.
• Bien encadrer les travaux : Faites appel à des artisans ou à une maîtrise d’œuvre de qualité pour éviter les retards et les surcoûts.
• Anticiper la fiscalité : Même si l’avantage fiscal est important, ne misez pas tout sur cet aspect. Pensez à la rentabilité du bien une fois les travaux terminés et à long terme.
• Se faire accompagner : L’investissement en déficit foncier est une opération technique, nécessitant de solides connaissances fiscales et juridiques. Un expert en gestion de patrimoine ou un conseiller fiscal pourra vous aider à éviter les pièges et à maximiser les gains.

En somme, le déficit foncier est une stratégie immobilière particulièrement attractive pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine. Toutefois, elle demande une bonne gestion et une vision à long terme.

Exemple Chiffré d’un Investissement en Déficit Foncier

Situation Initiale

Prenons l’exemple de Jean, un investisseur qui souhaite acheter un bien immobilier ancien dans le cadre du dispositif de déficit foncier. Il décide d’investir dans un appartement en centre-ville qui nécessite des travaux de rénovation pour être mis en location. Voici les principales données financières de son projet :

• Prix d’achat du bien : 200 000 €
• Montant des travaux : 80 000 € (travaux déductibles)
• Frais de notaire : 16 000 € (non déductibles)
• Revenus locatifs annuels : 12 000 € (1 000 € par mois)
• Charges annuelles (hors travaux) : 3 000 € (taxes, charges de copropriété, assurance, etc.)
• Taux marginal d’imposition (TMI) de Jean : 30 %

Jean veut bénéficier du déficit foncier pour réduire son impôt et valoriser son bien grâce aux travaux.

Calcul du Déficit Foncier

Le déficit foncier se calcule en prenant la différence entre les revenus fonciers et les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxes, etc.).

Voici le détail des charges déductibles :

• Montant des travaux : 80 000 €
• Charges courantes : 3 000 €

Total des charges déductibles : 83 000 €

Les revenus locatifs de Jean sont de 12 000 €, donc :

• Déficit foncier = Charges déductibles (83 000 €) – Revenus fonciers (12 000 €) = 71 000 € de déficit foncier

Impact Fiscal du Déficit Foncier

1. Imputation sur les revenus fonciers : Le déficit foncier s’impute en priorité sur les revenus fonciers (ici, 12 000 €). Ainsi, Jean n’aura aucun impôt à payer sur ses revenus locatifs cette année.
2. Imputation sur le revenu global : Le surplus de déficit foncier, jusqu’à 10 700 €, peut être imputé sur le revenu global de Jean (revenus salariés, pensions, etc.). Si Jean a un revenu global de 50 000 € par exemple, il pourra réduire son revenu imposable à 50 000 € – 10 700 € = 39 300 €.

• Économie d’impôt sur le revenu global : 10 700 € × 30 % (TMI) = 3 210 € d’économie d’impôt.

3. Report du solde : Le reste du déficit foncier non utilisé, soit 71 000 € – 12 000 € – 10 700 € = 48 300 €, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Résultat Fiscal

• Réduction d’impôt immédiate (grâce à l’imputation sur le revenu global) : 3 210 €
• Aucun impôt sur les revenus fonciers cette année
• Report de déficit foncier sur les années futures : 48 300 €, qui permettront à Jean de ne pas payer d’impôt foncier pendant plusieurs années, tant que ses revenus fonciers restent inférieurs ou égaux à ce montant.

Rentabilité Globale

Outre l’avantage fiscal, Jean pourra profiter de :

• Un bien rénové, augmentant potentiellement sa valeur patrimoniale.
• Une rentabilité locative intéressante une fois les travaux terminés et les impôts réduits.

Jean a donc non seulement économisé sur ses impôts, mais il a également un bien immobilier valorisé qu’il pourra vendre à un prix supérieur ou conserver pour générer des revenus locatifs nets de charges et d’impôts pendant plusieurs années.

Conclusion Grâce au déficit foncier, Jean a pu réduire son revenu imposable, optimiser sa fiscalité et se constituer un patrimoine immobilier de manière rentable.