Faut-il encore acheter des bureaux à Lyon ? Analyse du marché tertiaire post-Covid

Depuis la crise sanitaire, le marché de l’immobilier tertiaire connaît des bouleversements profonds. Télétravail, flex office, baisse des besoins en surface : faut-il encore miser sur les bureaux, notamment à Lyon, où les signaux semblent contradictoires ? Cet article propose une analyse complète du marché lyonnais, des risques et opportunités pour les investisseurs en 2025.

1. Un marché qui résiste, mais qui se transforme

Repli modéré de la demande

Alors que certains annonçaient l’effondrement du bureau, Lyon a prouvé sa résilience. Le volume de transactions reste solide, notamment dans les secteurs les plus dynamiques comme Part-Dieu, Gerland ou Confluence. Cependant, la demande évolue : les entreprises privilégient des surfaces plus petites mais mieux situées et modulables.

Montée en puissance du bureau de qualité

Les immeubles neufs ou rénovés, avec certifications environnementales (HQE, BREEAM), services et accessibilité, attirent la majorité des locataires. À l’inverse, les biens anciens, mal placés ou énergivores peinent à trouver preneur. La prime au « green » et au central devient la norme.

2. Prix et rendement : des écarts qui se creusent

Évolution des prix

En 2024, les prix moyens à l’achat ont légèrement reculé, notamment en périphérie. En revanche, les biens prime à Lyon intra-muros conservent des valeurs élevées, autour de 4 000 à 6 000 €/m² selon les quartiers. Une tendance qui se poursuit début 2025.

Rentabilité et vacance locative

Les rendements bruts varient de 4 % pour des bureaux bien situés en centre-ville, à 6,5 % voire 7 % en zone périphérique. Mais attention à la vacance locative : les biens mal positionnés peuvent rester vides plusieurs mois, voire années. Le risque de transformation en friche existe.

3. Les signaux d’alerte à surveiller

Révision des besoins

Les grandes entreprises rationalisent leurs implantations. Certaines libèrent des mètres carrés. D’autres optent pour du coworking ou des baux flexibles. Cela affecte la stabilité des loyers à moyen terme, surtout dans les immeubles standards.

Pression réglementaire

Avec le décret tertiaire, les propriétaires doivent engager des travaux pour améliorer les performances énergétiques. Ces obligations pèsent sur la rentabilité nette si elles n’ont pas été anticipées.

4. Stratégies gagnantes pour 2025

Miser sur la centralité et la flexibilité

Les zones les plus attractives à Lyon restent : Part-Dieu (réhabilitations en cours), Presqu’île, Confluence et les berges du Rhône. Mieux vaut viser des actifs de petite ou moyenne taille, facilement reconfigurables.

Acheter pour transformer

Certains investisseurs misent sur la reconversion de bureaux obsolètes en logements, notamment en périphérie (Villeurbanne, Bron, etc.). Ce type d’opération, plus complexe, peut générer de fortes plus-values à terme.

Privilégier les utilisateurs finaux

L’achat de bureaux pour sa propre activité (TPE, professions libérales) reste pertinent, surtout avec un emprunt à taux fixe. Les prix ont baissé, et des opportunités apparaissent pour les acquéreurs bien accompagnés.

Conclusion

Acheter des bureaux à Lyon en 2025 reste une stratégie pertinente… à condition d’être sélectif. Le marché est devenu binaire : dynamique pour les biens prime, en difficulté pour les actifs standards. L’analyse fine de chaque bien, des besoins des utilisateurs et des évolutions réglementaires est plus que jamais indispensable.