Investir en Pinel, une bonne idée ?
Pour faire face à la pénurie de logement, le gouvernement a mis en place le dispositif Pinel. Son objectif est d’inviter les investisseurs particuliers à financer la création de logements neufs par le biais d’une incitation fiscale.
Ces logements doivent respecter certains critères, ils doivent notamment être situé dans une zone définie, se situer dans un bâtiment d’habitation collectif et respecter certains les standards de performance énergétique (les DPE). Les loyers de ces logements sont plafonnés et les revenus des locataires doivent être inférieurs à certains seuils. Enfin le propriétaire s’engage sur une durée de location, allant de 6 à 12 ans. A noter qu’il est possible de louer le bien à un membre de votre famille, à condition que celui ci ne fasse pas parti de votre foyer fiscal et bien sûr qu’il respecte les conditions de revenus.
Le bénéfice fiscal accordé pour l’achat d’un dispositif Pinel se calcule sur un pourcentage du montant investi et est réparti en fonction du nombre d’années d’engagement.
| Durée d’engagement de location | Taux de réduction | Répartition de la réduction |
| 6 ans | 12 % | 2% / an |
| +3 ans | 6 % | 2% / an |
| +3 ans | 3 % | 1% /an |
Ces taux s’appliquaient pour un achat en Pinel en 2022, à compter de 2023 ils seront uniquement applicables au dispositif Pinel + qui intègre plus d’exigences sur les prestations du bien.
Pour le dispositif Pinel à compter de 2023, les taux sont les suivants
| Durée de location | Taux de réduction |
| 6 ans | 10,5 % |
| 9 ans | 15 % |
| 12 ans | 17,5 % |
En clair, si vous aviez acheté en 2020 un bien en dispositif Pinel à 200 000€, vous auriez bénéficié en 2022 d’une réduction de 4 000€ sur votre impôt sur le revenu. Attention il s’agit bien d’une réduction et non d’un crédit d’impôt, il faut donc être imposable pour que ce dispositif soit pertinent.
La réduction possible par ce dispositif est plafonné de deux manières. Dans un premier temps la réduction maximum est calculée sur un bien de 300 000€ ou 5 500€/m² de surface habitable.
Il est donc possible d’acheter un bien en Pinel à 500 000€ mais votre réduction sera calculée sur la base de 300 000€. De plus il n’est possible d’acheter que deux biens par an et par personne.
La deuxième limite au dispositif est qu’il est soumis au plafonnement des niches fiscales. Il s’agit d’un plafond de réduction d’impôt accordé par le trésor public. Ce plafond est de 10 000€, il comprend la réduction accordée au titre du dispositif Pinel mais également les crédits d’impôts, accordés dans le cadre du recours à l’aide à domicile par exemple.
Le dispositif Pinel est donc un bon moyen d’utiliser le levier fiscal pour se constituer un patrimoine, ce n’est pas pour rien s’il est le dispositif le plus connu de réduction d’impôts. Cependant il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte et énormément d’offres sur le marché. Il ne faut pas oublier que au delà du gain d’impôt, l’achat en Pinel reste de l’investissement immobilier, donc nécessite une étude locative , une étude de marché et de s’assurer de la facilité de revente…
Pour savoir si le Pinel est une solution adaptée à votre situation et vos objectifs, faites appel à NGI Conseils. Nous calculerons pour vous le gain financier possible et sélectionnerons ensemble le bien le plus adapté à votre situation.
