La loi Malraux
La loi Malraux est une loi française qui a été mise en place en 1962 par le ministre de la culture de l’époque André Malraux. Cette loi a été créée dans le but de restaurer et de rénover les centres historiques des villes en France et ainsi de préserver le Patrimoine immobilier ancien.
Comme tout dispositif fiscal, la loi Malraux a des avantages fiscaux mais aussi des conditions strictes permettant son application. Ce dispositif permet de favoriser l’investissement locatif dans l’ancien tout en contribuant à la restauration des bâtiments emblématiques du patrimoine français : notamment par le biais d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux.
Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Les travaux doivent concerner un bâtiment entier,
- Le bâtiment en question doit être situé dans une zone définie SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) et autres (ZPPAUP, QAD ou AMVAP),
- Les travaux doivent obligatoirement être encadrés par les ABF (Architectes des Bâtiments de France),
- Le logement doit être loué nu, dans les 12 mois à compter de la fin des travaux et la durée de mise en location doit respecter un minimum de 9 ans.
Les avantages principaux que représentent cette stratégie d’investissement sont premièrement que ce type d’investissement n’est pas soumis à l’encadrement des loyers sauf évidemment réglementation locale (zone tendue ou pas) sachant qu’il n’y a pas de conditions de revenus pour le locataire. Deuxièmement, le pourcentage du taux de réduction d’impôt est compris entre 22% du montant des travaux (pour un logement déclaré restauration d’utilité publique couvert par un PVAP, Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) et 30 % du montant des travaux (pour un logement dans un quartier ancien dégradé couvert par un PSMV, plan de sauvegarde et de mise en valeur). La réduction s’applique dans la limite de 400k€ par bâtiment et est répartissable sur 4 ans. Toutefois le surplus de la réduction d’impôt peut être étalé sur 3 années supplémentaires donc allant jusqu’à 17k€ / an.
Sur certaines opérations il est également possible de déduire du déficit foncier en plus du Malraux mais il faut faire attention à l’allongement de la durée de location : +3 ans après l’imputation du déficit foncier.
Comme vous avez pu le deviner, ce type de dispositif n’est pas adapté à tout profil d’investisseur ; alors à qui s’adresse-t-il? Ce modèle d’investissement concerne principalement des personnes qui souhaitent contribuer à la préservation du patrimoine immobilier français, qui ont un TMI (Taux Marginal d’Imposition ) minimum de 30% et qui souhaitent s’engager sur du long terme.
Des inconvénients sont également à considérer avant d’opter pour un dispositif fiscal tel que celui-ci notamment, il est important de bien anticiper la plus-value en cas de revente. Il n’y pas de revente possible en cours des 9 années de location (risque de restitution de la réduction d’impôt) et enfin il faut garder en tête que le secteur ne constitut pas une garantie de forte demande locative ; en effet cela reste un investissement immobilier et donc un grand nombre de critères sont à considérer.
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