Le déficit foncier : comment fonctionne-t-il?
Par définition, le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre de l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier destiné à la location. Lors de la mise en location d’un bien, plusieurs dépenses incombent au propriétaire bailleur : on parle principalement charges de non récupérables (taxe foncière, charges de copropriétés, etc. ), or si le total de ces charges déductibles est supérieur au revenu foncier brut dudit propriétaire bailleur au terne d’une année fiscale, on parle alors de déficit foncier.
Pour faire clair, si ces charges sont supérieures aux revenus locatifs, il y a déficit foncier.
Par ailleurs, il faut savoir que le déficit foncier peut être imputé sur les revenus totaux de l’investisseur uniquement la première année dans la limite de 10 700€. Qui dit règles, dit également conditions ! Il existe 3 conditions permettant de générer un déficit foncier :
- Le bien en question doit être à usage d’habitation
- Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit foncier
- Le propriétaire bailleur doit être sous le régime réel et non micro-foncier
Ce type de dispositif est avantageux dans le cadre d’une déduction d’impôt sur le revenu. Or un investisseur qui ne paye pas beaucoup d’impôts n’a alors aucun intérêt à favoriser ce type d’investissement. Il faut également tenir compte du fait que tout déficit n’est pas définitif, il peut être annulé ou même transformé en excédent foncier si les revenus locatifs augmentent ou si les charges diminuent.
Pour savoir si ce type de dispositif fiscal est fait pour vous, il faut d’abord passer en revue les différentes charges déductibles des revenus fonciers. On distingue alors 2 catégories de charges : les charges non financières (liées à l’exploitation du bien immobilier) et les charges financières.
| Charges non financières | Charges financières |
| Honoraires des agences immobilières (gestion locative) | Intérêts d’emprunts divers ( acquisition du bien ou travaux, amélioration…) |
| Cotisations d’assurances ( GLI, garantie de vacance locative, incendie, etc.) | Les frais associés aux intérêts ( frais de dossier, cotisation assurance emprunteur, frais de garantie, …) |
| Charges de copropriété (entretien et maintenance des parties communes, travaux …) | |
| Impôts et taxes (taxe foncière, taxe d’équipement…) | |
| Dépenses acquittées pour le compte des locataires | |
| Frais de procédure (notaire, avocat, huissier, …) |
Les charges déductibles peuvent aussi comprendre des charges liées aux travaux mais uniquement des travaux de réparation ou d’entretien (ex : remplacement de la chaudière) et des travaux d’amélioration (ex : installation d’un ascenseur). Attention toutes les dépenses liées à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Toutefois, les conditions de calcul du déficit varient en fonction de la nature de celui-ci, financière ou non. Depuis la loi Elan de novembre 2018, le plafond du déficit peut être réévalué en fonction du dispositif choisi notamment lorsqu’on parle du dispositif Cosse (« Louer abordable »), passant de 10 700€ à 15 300€ .
Enfin, si vous souhaitez avoir plus d’information sur le fonctionnement et les calculs en fonction de la nature du déficit de ce dispositif fiscal contactez NGI Conseils !
