Quand est-ce pertinent de créer une SCI?
Une Société Civile Immobilière ou SCI est structure juridique permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Pour se faire elle doit être composée au minimum de deux associés détenant des parts sociales proportionnelles à leurs apports au sein de la société. La SCI a pour but principal de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine. Elle permet de protéger et est particulièrement recommandée afin de gérer un patrimoine familial.
La Société Civile Immobilière est, dans son usage le plus fréquent, un outil de gestion du patrimoine immobilier et permet ainsi d’éviter l’indivision.
La constitution d’une SCI offre la possibilité d’intégrer des règles de gestion dans ses statuts et notamment de nommer un gérant. Cela permet de ne pas bloquer un bien, comme c’est parfois le cas lors d’une succession difficile en indivision.
Cela étant, avoir une SCI n’est pas le « must have » de l’investissement immobilier ni une formule magique. Elle engendre par ailleurs des contraintes et frais : le tenue d’une comptabilité, la réalisation d’assemblées générales ordinaires et extraordinaires…
En effet, comme il s’agit d’une société, les bénéfices et les dettes de celle-ci sont répartis entre les associés à hauteur des parts sociales détenues par chacun d’eux. Il faut toutefois faire attention aux associés majoritaires surtout lorsqu’il est question de la cession du bien, leur accord est alors primordial.
Il faut également noter qu’une SCI en qualité de société civile ne permet pas l’activité commerciale, ou à titre accessoire. Or la location meublée génère du bénéfice industriel et commercial (BIC) et n’est donc théoriquement pas compatible avec ce montage. Il faut alors multiplier les sociétés pour arriver au même but…
Investir en SCI est donc une bonne option lorsque l’on veut investir en famille ou même entre amis. Cela permet de définir un cadre dans la gestion du bien et éviter les blocages. La SCI va également permettre de faciliter la transmission d’un bien, par le démembrement des parts sociales par exemple. Transmettre un bien aux enfants en cédant successivement des parts de la SCI permet de bénéficier des abattements prévus pour les droits de succession : allant jusqu’à 100K€ par enfant pour chaque donation et qui plus est, renouvelable tous les 15 ans.
Enfin, il est intéressant de noter qu’il est possible de bénéficier des leviers fiscaux, tel que le Pinel, dans une SCI ; sous certaines conditions.
Vous souhaitez investir à plusieurs ? Vous devez transmettre votre patrimoine ? Vous vous demandez si la SCI est la bonne solution? Contactez NGI, on saura vous aiguiller vers le montage adapté à vos besoins.
